Depuis plusieurs années, une décision judiciaire prise en 2019 modifie la répartition des charges de copropriété dans un immeuble de 14 étages équipé de deux ascenseurs : un grand desservant tous les étages et un plus petit, uniquement accessible aux étages impairs. Cette décision, fondée sur le critère d’utilité, a établi que seuls les copropriétaires des étages impairs doivent contribuer aux charges liées à l’entretien du petit ascenseur. Pourtant, cette répartition pose des problèmes pratiques et juridiques, soulevant la question d’une éventuelle contestation ou adaptation. 🛠️
Une décision qui bouleverse l’équilibre des charges
La règle initiale, établie par le règlement de copropriété, considérait les frais des deux ascenseurs comme des charges générales, imputables à l’ensemble des copropriétaires. Cette disposition visait à préserver un principe de communauté mais ignore le principe d’utilité. Donc, le juge a considéré que cette répartition ne respectait pas le critère d’utilité établi par la loi, et qu’une telle disposition n’était pas légale.
Désormais, les propriétaires des étages pairs ne contribuent plus à ces charges, bien que le petit ascenseur reste utilisé par tous en cas de panne du grand ascenseur. Ce cas illustre une application stricte du critère d’utilité, souvent interprétée de manière différente dans les jurisprudences ultérieures.
Cette situation génère un sentiment d’injustice pour les copropriétaires des étages impairs, d’autant que le copropriétaire à l’origine de cette action a depuis vendu son lot. Le nouveau propriétaire pourrait également refuser de contribuer, renforçant ainsi la tension entre copropriétaires. 🏢⚖️
Pourquoi revenir sur cette décision est-il essentiel ?
Cette situation soulève plusieurs problèmes pratiques et éthiques :
- Une injustice apparente : L’usage occasionnel du petit ascenseur par tous les résidents en cas de panne du grand ascenseur prouve qu’il est un équipement bénéfique pour l’ensemble des occupants. Une répartition uniquement basée sur l’étage de résidence semble donc discutable.
- Une divergence avec la jurisprudence : La plupart des décisions judiciaires considèrent que la règle d’utilité ne peut être strictement appliquée à des équipements accessibles à tous. Le règlement de copropriété demeure, dans ce cas, la référence principale pour la répartition des charges.
- Des conséquences financières : Les copropriétaires des étages impairs se trouvent lourdement pénalisés par une augmentation des charges, ce qui pourrait nuire à la cohésion de la copropriété. 💰
Les pistes pour corriger cette situation
Bien que l’appel du jugement de 2019 n’ait pas été interjeté à temps, plusieurs options restent envisageables pour revenir à une répartition plus équitable des charges de copropriété. 📊
1. Négociation en assemblée générale L’assemblée générale constitue le cadre idéal pour aborder cette question. Les copropriétaires peuvent proposer une modification du règlement de copropriété pour préciser que les charges des deux ascenseurs sont considérées comme générales, en prenant appui sur l’usage effectif et collectif des équipements. Cette décision nécessite une double majorité (article 26 de la loi de 1965).
2. Préparer une nouvelle grille de répartition basée sur l’utilité Une solution viable pourrait être de présenter une répartition ajustée, prenant en compte le critère d’utilité. Cette nouvelle grille pourrait prévoir une contribution moindre des copropriétaires des étages pairs, tout en maintenant leur participation, puisque le petit ascenseur reste utilisé par tous en cas de panne du grand ascenseur. Cette clé de répartition particulière permettrait de répondre aux exigences légales tout en préservant une certaine équité.
3. Consulter un avocat spécialisé en copropriété Faire appel à un professionnel permettra d’évaluer les chances de succès d’une action judiciaire. Si les copropriétaires acceptent de financer une nouvelle procédure, il est possible de contester la décision initiale, en argumentant sur la base de l’intérêt collectif et de l’incohérence pratique.
4. Encourager une utilisation collective du petit ascenseur Un relevé des pannes du grand ascenseur et donc de l’utilisation du petit ascenseur par l’ensemble des résidents, pourrait servir de preuve pour justifier une contribution générale des charges. Cette démarche doit être menée avec transparence et en concertation avec le syndic.
Conclusion : Une copropriété unie pour une répartition équitable ♻️
La gestion des charges de copropriété représente un enjeu essentiel pour préserver la cohésion entre copropriétaires. Revenir à une répartition équitable pour l’entretien des ascenseurs demande des efforts de communication, de concertation et parfois de recours juridiques. Cependant, ces démarches permettent d’assurer une gestion juste et solidaire des parties communes, essentielle au bien-vivre en copropriété. ✨
