La gestion d’une copropriété est une tâche exigeante qui nécessite du temps, des compétences et une réelle implication. Si la plupart des copropriétés font appel à un syndic professionnel, certaines optent pour usyndic bénévole, souvent un copropriétaire volontaire. Mais une question cruciale se pose : la rémunération du syndic bénévole est-elle possible et quelles en sont les implications ? Cet article explore les avantages et les limites de cette pratique, en s’appuyant sur les textes de loi et les bonnes pratiques à adopter.
La rémunération du syndic bénévole
Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?
Le terme syndic bénévole est couramment utilisé, mais la loi préfère parler de syndic non professionnel. Contrairement à un syndic professionnel, il n’a pas besoin de carte professionnelle ni de signer un contrat spécifique. Cependant, il exerce les mêmes responsabilités : gestion des parties communes, organisation des assemblées générales, suivi des travaux, etc.
La question de la rémunération du syndic bénévole est souvent soulevée, car cette fonction demande un investissement personnel important. Mais attention, il faut éviter de franchir la ligne entre bénévolat et exercice illégal de la profession de syndic.
Les avantages de la rémunération du syndic bénévole
La rémunération du syndic bénévole offre plusieurs bénéfices, tant pour le gestionnaire que pour la copropriété, en reconnaissant son engagement et en optimisant les coûts de gestion :
- Reconnaissance de l’investissement : La rémunération du syndic bénévole permet de valoriser le temps et les efforts consacrés à la gestion de la copropriété. Cela peut motiver les copropriétaires à s’engager davantage.
- Économie pour la copropriété : Même rémunéré, un syndic bénévole coûte généralement moins cher qu’un syndic professionnel, ce qui permet de réduire les charges.
- Flexibilité : La loi ALUR offre une grande liberté pour définir les modalités de rémunération (forfait annuel, coût horaire, etc.), adaptées aux besoins de la copropriété.
- Implication locale : Étant lui-même copropriétaire, le syndic bénévole a un intérêt direct à la bonne gestion de l’immeuble.
Les limites de la rémunération du syndic bénévole
Cependant, la rémunération du syndic bénévole comporte aussi des contraintes et des risques qu’il est essentiel de prendre en compte pour éviter les litiges et garantir une gestion efficace :
- Rémunération accessoire : La rémunération du syndic bénévole doit rester accessoire par rapport à ses revenus principaux. Si elle devient sa source principale de revenus, cela pourrait être considéré comme une concurrence déloyale envers les syndics professionnels.
- Responsabilités accrues : Un syndic bénévole rémunéré ne peut plus plaider l’incompétence en cas d’erreur de gestion. Il doit assumer les mêmes responsabilités qu’un professionnel.
- Risque de tensions : Si les modalités de rémunération ne sont pas clairement définies en amont, cela peut générer des litiges entre copropriétaires.
- Compétences requises : La gestion d’une copropriété demande des compétences spécifiques (comptabilité, droit immobilier, etc.) qui ne s’improvisent pas.
Remboursement des frais et défraiement
Avant de parler de rémunération du syndic bénévole, il est essentiel de distinguer deux notions : le remboursement des frais et le défraiement.
Le remboursement des frais couvre les dépenses engagées par le syndic bénévole dans l’exercice de ses fonctions. Cela peut inclure les frais de déplacement, de téléphone, de reprographie ou même de bouche. Ces remboursements doivent être prévus et votés en assemblée générale, avec des montants et des conditions clairement définis.
Le défraiement, quant à lui, est une indemnité forfaitaire pour compenser le temps passé ou les efforts fournis. Là encore, il doit être approuvé par l’assemblée générale. Ces deux dispositifs permettent de reconnaître l’investissement du syndic bénévole sans pour autant le rémunérer au sens strict.
Les obligations du syndic bénévole
Même s’il n’est pas professionnel, un syndic bénévole a des responsabilités importantes. Il doit gérer la copropriété avec diligence, rendre des comptes exacts et respecter le règlement de copropriété. En cas d’erreur de gestion, il peut être tenu responsable, même si les juges font preuve de plus de clémence envers un syndic bénévole qu’envers un professionnel.
Cependant, si le syndic bénévole est rémunéré, cette clémence disparaît. Il ne peut pas à la fois demander une rémunération du syndic bénévole et plaider l’incompétence. Une gestion approximative peut donc coûter cher à la copropriété.
La loi ALUR et la rémunération du syndic bénévole
La loi ALUR a marqué un tournant en 2014 en encadrant la rémunération du syndic bénévole. Elle offre une plus grande liberté aux copropriétés tout en fixant des limites pour éviter les abus. Par exemple, il est indispensable que le syndic bénévole soit lui-même copropriétaire.
Cette loi a également renforcé la transparence en exigeant que les modalités de rémunération soient votées en assemblée générale. Cela permet d’éviter les litiges et de garantir une gestion saine de la copropriété.
Conclusion
La rémunération du syndic bénévole présente à la fois des avantages et des limites. Elle permet de reconnaître l’investissement du syndic bénévole tout en réduisant les charges de la copropriété. Cependant, elle doit être encadrée pour éviter les abus et les tensions.
Avant de se lancer dans cette voie, il est essentiel de bien peser les avantages et les limites. Une copropriété bien gérée est un atout pour tous les copropriétaires, mais une gestion approximative peut coûter cher. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un professionnel pour vous accompagner dans cette décision.
