Lorsqu’un immeuble ancien est vendu à la découpe par un marchand de biens, les copropriétaires peuvent rapidement se retrouver confrontés à des anomalies sur les parties communes. Entre vis cachés et garanties des vices de construction, quels recours sont possibles ? Cet article fait le point sur les droits et les limites des copropriétaires face à ces situations souvent complexes.
Recours contre un marchand de biens
Le contexte de la vente à la découpe
Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui achète des immeubles anciens pour les revendre par lots. Contrairement à un promoteur qui livre des constructions neuves, ce type de vendeur rénove souvent de manière minimale les parties communes, préférant concentrer ses efforts sur les appartements qu’il revend individuellement. Cette pratique soulève des problèmes juridiques lorsque des défauts sont constatés après l’achat.
À Paris, où les immeubles anciens sont nombreux, il n’est pas rare que des anomalies affectent des éléments comme les toitures ou les collecteurs d’évacuation d’eaux pluviales. Les copropriétaires, souvent mal informés des états réels des lieux au moment de l’achat, peuvent se demander si le marchand de biens peut être tenu responsable.
Vis cachés ou garanties des vices des ouvrages : deux fondements distincts
Lorsqu’un défaut survient, il est essentiel de distinguer entre la garantie des vis cachés et celle des vices des ouvrages, régies respectivement par l’article 1641 du Code civil et les articles 1792 et suivants. Bien que leurs champs d’application puissent parfois se recouper, leurs conditions de mise en œuvre diffèrent.
La garantie des vis cachés s’applique lorsque le défaut réduit tellement l’usage ou la valeur du bien que l’acheteur n’aurait pas acquis celui-ci, ou aurait négocié un prix moindre s’il avait eu connaissance de ce défaut. Pour les parties communes, cette action ne peut être intentée qu’à titre individuel par les copropriétaires, car elle concerne le contrat de vente.
En revanche, la garantie des vices des ouvrages vise les désordres graves qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Cette garantie est mobilisable uniquement si des travaux ont été réalisés par le marchand de biens ou ses prestataires, ce qui n’est pas toujours le cas dans les ventes à la découpe.
Le cas particulier des parties communes
Les copropriétés doivent gérer les anomalies sur les parties communes avec précision. Si, par exemple, un collecteur d’évacuation fuyant cause des dégâts, les copropriétaires peuvent se demander si le marchand de biens peut être tenu pour responsable. Toutefois, sauf à prouver que ce dernier connaissait ou aurait dû connaître l’existence du défaut, la responsabilité ne sera pas facilement engagée.
Pour les vis cachés, il faut démontrer que le défaut était inconnu lors de l’achat et qu’il rend le bien impropre à son usage ou impacte fortement sa valeur. Dans le cas d’un collecteur fuyant, si le dommage se limite au terre-plein sans affecter l’habitabilité des lieux, il ne s’agit probablement pas d’un vis caché.
Quant à la garantie des vices des ouvrages, elle ne sera mobilisable que si le marchand de biens a réalisé des travaux, ce qui n’est pas toujours le cas pour les parties communes. Si les travaux n’ont pas été déclarés à l’assurance, la garantie ne pourra être activée.
Le rôle du diagnostic technique global 📈
Depuis la loi Alur, le diagnostic technique global (DTG) est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans mis en copropriété. Ce document offre une vision claire de l’état de l’immeuble, notamment des parties communes comme les toitures et les réseaux d’évacuation. Si un défaut apparaît après l’achat et qu’il était mentionné dans le DTG, il ne pourra pas être considéré comme un vis caché.
Les copropriétaires doivent donc examiner attentivement ce document avant l’achat. Cela peut éviter des désillusions, notamment lorsque les travaux effectués par le marchand de biens sont limités à des embellissements superficiels comme la peinture des cages d’escalier.
Conseils pour les copropriétaires
Acheter dans un immeuble ancien remis en copropriété n’est pas comme acheter un bien neuf. Les copropriétaires doivent être conscients que certains éléments peuvent rester en mauvais état. Faire appel à des experts indépendants pour évaluer l’état de l’immeuble, analyser en détail le DTG, et bien se faire conseiller par un notaire spécialisé peuvent être des étapes cruciales.
Si des désordres sont découverts, plusieurs voies juridiques peuvent être envisagées, notamment l’action en dol si le vendeur a volontairement dissimulé des défauts. Toutefois, chaque situation est unique et nécessite une analyse approfondie.
Conclusion
Les recours contre un marchand de biens dans le cadre d’une vente à la découpe sont possibles, mais limités. Entre la garantie des vis cachés et celle des vices des ouvrages, il est essentiel de comprendre les spécificités de chaque action et leurs conditions d’application. Les copropriétaires doivent se montrer vigilants avant l’achat et ne pas hésiter à se faire accompagner par des professionnels compétents pour protéger leurs intérêts.
