En copropriété, la gestion des parties communes, y compris les travaux, repose sur des règles strictes. Les décisions concernant les travaux en copropriété sont prises lors des assemblées générales, mais qui décide réellement et selon quelles règles ? Cet article vous explique les modalités de décision en assemblée générale, la majorité requise pour certains types de travaux, et le rôle des différents acteurs (syndic, conseil syndical, copropriétaires).
Le rôle de l’assemblée générale dans la prise de décision
L’assemblée générale (AG) est l’organe principal où les copropriétaires se réunissent pour prendre des décisions sur les questions importantes, notamment les travaux en copropriété. En fonction de la nature des travaux, la majorité des votes nécessaire pour adopter une décision peut varier.
La majorité en assemblée générale : Les travaux en copropriété peuvent être soumis à différentes majorités selon leur nature.
- Majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) : Elle est suffisante pour des travaux d’entretien courant ou des travaux nécessitant des dépenses peu élevées.
- Majorité absolue (article 25) : Elle est nécessaire pour des travaux plus importants, comme la rénovation des parties communes ou des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble.
- Majorité unanime (article 26) : Modifications substantielles des parties communes.
- Unanimité : Dans certains cas, comme pour des travaux affectant la jouissance exclusive d’un bien, l’unanimité des copropriétaires peut être requise.
Qui décide des travaux en cas de copropriété sans syndic ?
Dans le cas d’une copropriété sans syndic, la prise de décision devient plus complexe. Si les copropriétaires n’ont pas désigné de syndic, la gestion des travaux repose généralement sur le conseil syndical ou, à défaut, sur une assemblée générale exceptionnelle.
Absence de syndic : En cas de copropriété sans syndic, les copropriétaires doivent impérativement se réunir pour désigner un syndic, même si cela peut se faire à titre bénévole. Sans syndic, certaines décisions, notamment la convocation des assemblées générales, peuvent devenir difficiles à organiser, mais cela ne dispense pas de respecter les règles de majorité.
Le rôle du syndic et du conseil syndical dans la gestion des travaux
Le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, joue un rôle crucial dans l’organisation des travaux en copropriété. Il propose des devis, coordonne les interventions et veille à ce que les décisions prises en AG soient exécutées.
Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, est également impliqué dans le processus de décision. Il peut consulter les copropriétaires, soumettre des propositions de travaux et vérifier que les décisions sont bien mises en œuvre. En cas de désaccord ou d’abus de pouvoir, le conseil syndical peut intervenir.
Loi Alur et travaux en copropriété : La loi Alur (2014) a renforcé les obligations en matière de fonds de travaux en copropriété, rendant plus transparent le financement des projets de rénovation ou d’entretien. Elle impose aussi la mise en concurrence des syndics et des prestataires pour garantir la transparence des dépenses.
Comment se déroule la décision en cas d’absence d’assemblée générale ?
Il peut arriver qu’une assemblée générale ne puisse se tenir, soit en raison de l’absence de convocation, soit en cas d’impossibilité de réunir suffisamment de copropriétaires. Dans ce cas, la gestion des travaux peut être déléguée au syndic, ou une assemblée générale par correspondance ou visioconférence peut être organisée pour prendre des décisions à distance, conformément à la loi.
La contestation des décisions de travaux
Les décisions relatives aux travaux peuvent parfois être contestées. Si un copropriétaire estime que la résolution adoptée en assemblée générale n’est pas conforme à la législation ou aux règles de la copropriété, il peut engager une action en justice pour annuler la décision ou obtenir des réparations.
Conclusion
Les travaux en copropriété sont régis par des règles claires et doivent être décidés collectivement en assemblée générale, avec des majorités adaptées selon l’ampleur des travaux. En l’absence de syndic, les copropriétaires doivent trouver des solutions pour gérer ces décisions, que ce soit par la désignation d’un syndic bénévole ou par l’organisation d’une AG exceptionnelle. Assurez-vous de bien connaître vos droits et obligations en tant que copropriétaire pour éviter toute mauvaise gestion ou conflit.
