La modification des charges de copropriété est une question essentielle pour de nombreux copropriétaires. Que ce soit à travers une décision judiciaire ou une révision des règles existantes, cette procédure est encadrée par la loi de 1965. Découvrons les démarches, conditions et particularités de cette procédure, afin d’aider les copropriétaires à mieux comprendre leurs droits et obligations.
Modification des charges de copropriété
Les principes de la répartition des charges
Les charges de copropriété se divisent en deux catégories principales :
- Les charges relatives aux services collectifs et équipements communs (ascenseurs, chauffage, etc.), réparties en fonction de l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot.
- Les charges liées à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, calculées en fonction de la superficie, de la consistance et de la situation des lots.
Ces règles sont définies dans le règlement de copropriété. Toute modification de la répartition des charges doit respecter des procédures précises, encadrées par la loi du 10 juillet 1965.
Les modalités de modification des charges
1. Par voie conventionnelle
La répartition des charges peut être modifiée par décision de l’assemblée générale des copropriétaires :
- À l’unanimité dans les cas ordinaires (article 11 alinéa 1).
- À la majorité requise pour des travaux, des actes d’acquisition ou des changements d’usage lorsqu’une modification des charges devient nécessaire.
Par exemple, si des travaux d’aménagement d’un ascenseur bénéficient à certains copropriétaires seulement, l’assemblée peut ajuster la répartition des charges à la majorité.
2. Par voie judiciaire
En l’absence de consensus en assemblée générale, tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour demander une modification judiciaire de la répartition des charges.
Quand saisir le tribunal pour une modification des charges ? ⚖️
La saisine du tribunal par un copropriétaire intervient dans deux situations principales :
- Défaillance de l’assemblée générale : Lorsque celle-ci ne procède pas à une nouvelle répartition des charges dans les cas prévus par la loi (article 11 de la loi de 1965), tout copropriétaire peut demander au tribunal de prendre une décision.
- Erreur manifeste dans la répartition des charges : Si la quote-part d’un copropriétaire excède ou est inférieure de plus de 25 % à ce qu’elle devrait être, une action peut être intentée dans un délai de cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété.
Points à retenir
- La demande est irrecevable si l’assemblée générale n’a pas été appelée à se prononcer.
- Les délais légaux sont essentiels :
- 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété.
- 2 ans à partir de la première mutation à titre onéreux d’un lot.
Les conditions d’une action en révision des charges 🔧
L’action en révision des charges peut être exercée par tout copropriétaire dans des circonstances précises :
Critères de révision
- Les charges doivent être manifestement inéquitables, avec un écart de plus de 25 % par rapport à ce qu’elles devraient être.
- Le juge, s’il estime la demande fondée, procède à une nouvelle répartition.
Particularités
- Les décisions judiciaires ne valent que pour l’avenir. Aucun rappel n’est possible pour les charges antérieures.
- La procédure relève du tribunal judiciaire en application de l’article L211-3 du code de l’organisation judiciaire.
Bon à savoir ✨
- Le délai de cinq ans commence à courir dès la publication du règlement, même si la construction de l’immeuble n’est pas achevée.
- Le délai de deux ans ne commence qu’une fois le délai de cinq ans expiré.
Nullité d’une clause de répartition des charges 🚫
Lorsque la répartition des charges est non conforme à la loi, il est possible de demander la nullité de la clause en question.
Fondement juridique
- L’action en nullité est fondée sur l’article 43 de la loi de 1965.
- Elle s’applique lorsque les critères de répartition prévus par l’article 10 de la loi ne sont pas respectés.
Différences avec l’action en révision
- Contrairement à l’action en révision, l’action en nullité peut être exercée sans condition de délai.
- La décision judiciaire entraîne la répartition correcte des charges, avec effet au premier jour de l’exercice comptable suivant.
Exemples
- Charges d’ascenseur réparties également entre tous les lots sans tenir compte des tantièmes.
- Charges de parties communes attribuées de manière arbitraire.
Les conséquences des modifications
- Application pour l’avenir : Toute modification, qu’elle soit adoptée en assemblée ou ordonnée par le juge, prend effet pour l’avenir. Les charges déjà payées ne sont pas remboursées.
- Publicité foncière : Pour être opposable aux tiers, la nouvelle répartition doit être publiée au fichier immobilier.
- Obligation pour le syndic : Le syndic est tenu d’appliquer la nouvelle répartition dès son entrée en vigueur.
En conclusion 📊
La modification des charges de copropriété est une procédure strictement encadrée par la loi. Que ce soit par une action en révision ou en nullité, il est essentiel de respecter les conditions légales et les délais pour obtenir une répartition équitable. N’hésitez pas à consulter un professionnel du droit ou à solliciter votre conseil syndical pour toute question sur ce sujet crucial.
