Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés sont soumises à l’obligation de constituer un fonds de travaux, communément appelé fonds ALUR. Inscrit dans la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), ce dispositif vise à prévenir les difficultés liées à l’entretien et à la rénovation des immeubles en copropriété. Mais à qui s’adresse cette obligation, quels en sont les principes clés, et comment fonctionne-t-elle concrètement ?
Fonds de Travaux en Copropriété
Qu’est-ce que le fonds de travaux en copropriété ?
Le fonds de travaux ALUR est une mesure structurante introduite pour renforcer la préservation du patrimoine immobilier collectif. Avant son instauration, les copropriétés pouvaient créer un fonds de prévoyance sur une base facultative. Depuis 2017, cette démarche est devenue obligatoire pour toutes les copropriétés éligibles, marquant un tournant vers l’anticipation et la planification des travaux nécessaires.
L’objectif principal est d’éviter que des travaux essentiels ne soient retardés ou annulés faute de financement. Cette mesure permet à la fois de lutter contre la dégradation des immeubles et de protéger les copropriétaires contre des dépenses imprévues pouvant mettre en péril leur situation financière.
Il consiste donc à anticiper les dépenses liées aux travaux de rénovation ou de préservation des parties communes, comme le ravalement de façade ou la mise aux normes des ascenseurs.
Comment fonctionne le fonds de travaux ALUR ?
Le fonds de travaux est constitué à partir des contributions des copropriétaires, calculées en fonction de leurs tantièmes prévus par le règlement de copropriété. Chaque année, lors de l’assemblée générale, le syndic met à l’ordre du jour la question de ce fonds, permettant aux copropriétaires de voter le pourcentage du budget prévisionnel à y allouer. Ce pourcentage, d’au moins 5 %, reflète les besoins spécifiques de chaque immeuble.
Les sommes ainsi collectées sont déposées sur un compte bancaire distinct de celui des charges courantes. Cela garantit leur transparence et leur utilisation exclusive pour des travaux d’entretien ou de rénovation prévus dans le cadre du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
À qui s’adresse l’obligation de fonds de travaux ?
La loi ALUR impose cette mesure à la majorité des copropriétés. Cependant, certaines exceptions sont prévues :
- Les immeubles neufs de moins de 10 ans.
- Les résidences comptant moins de 10 lots, sous réserve d’un vote unanime des copropriétaires.
- Les copropriétés ayant effectué un Diagnostic Technique Global (DTG) concluant à l’absence de travaux à prévoir dans les 10 ans.
- Les copropriétés disposant déjà de provisions équivalentes à une année de budget prévisionnel.
Ces exemptions sont toutefois temporaires et cessent dès lors que les conditions ne sont plus remplies.
Quels sont les montants à prévoir ?
Le montant minimal annuel à verser dans le fonds de travaux est fixé à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Par exemple :
- Si le budget annuel est de 50 000 €, le fonds de travaux doit être doté d’au moins 2 500 €.
Ces fonds sont conservés sur un compte bancaire séparé, dédié exclusivement à cet usage.
Pourquoi cette obligation est-elle cruciale ? 🌟
La constitution d’un fonds de travaux est une réponse à des problématiques récurrentes dans les copropriétés :
- Prévenir la dégradation : En assurant un financement anticipé, les copropriétés peuvent mieux maintenir leur patrimoine et éviter des travaux coûteux liés à la négligence.
- Alléger la charge financière : Un provisionnement progressif réduit l’impact des appels de fonds importants.
- Favoriser l’entretien courant : La disponibilité de ressources encourage les copropriétaires à voter pour des projets bénéfiques.
Utilisation du fonds de travaux 🌐
Le fonds ALUR est principalement destiné à financer les travaux prévus dans le PPT, un document obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Avant l’entrée en vigueur du PPT, il peut également couvrir des travaux votés en assemblée générale à la majorité requise.
Dans des cas particuliers, le fonds peut financer des travaux urgents non prévus initialement, comme :
- La sauvegarde de l’immeuble.
- La protection de la santé et de la sécurité des occupants.
- La réalisation d’économies d’énergie.
Une attention particulière doit être accordée à la répartition des charges, notamment lorsque les travaux concernent des parties communes spéciales comme un ascenseur.
Que se passe-t-il en cas de vente d’un lot ?
Les sommes provisionnées dans le fonds de travaux sont attachées au lot et non au copropriétaire vendeur. Cela signifie que ces montants ne sont pas remboursables à celui qui quitte la copropriété. Néanmoins, il est possible d’intégrer cette réalité dans les négociations immobilières avec l’acheteur.
En somme, le fonds ALUR, renforcé par la loi Climat et Résilience, est un outil essentiel pour garantir la durabilité des copropriétés et prévenir les difficultés financières.
Conclusion
Le fonds de travaux en copropriété est un levier crucial pour anticiper et financer les travaux d’entretien des immeubles collectifs. Bien qu’il soit obligatoire pour de nombreuses copropriétés, il reste une solution avantageuse même pour celles qui ne sont pas soumises à cette contrainte légale. 🌟 Ne laissez pas les imprévus financiers compromettre votre patrimoine immobilier : prenez les devants dès aujourd’hui.
