⚡ Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le 1er janvier 2017, le fonds de travaux de la copropriété s’impose comme un élément clé pour prévenir les dépenses imprévues ou répondre aux obligations légales en matière de rénovation et d’entretien des immeubles. Ce mécanisme financier, bien qu’indispensable, reste souvent méconnu des copropriétaires. Alors, de quoi s’agit-il précisément et quelles sont les règles qui l’encadrent ?
Le fonds de travaux en copropriété
Qu’est-ce que le fonds de travaux en copropriété ?
Le fonds de travaux est un dispositif prévu par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, renforcé par l’article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014. Ce fonds vise à constituer une réserve financière pour anticiper les travaux obligatoires ou urgents dans les copropriétés. Il s’applique principalement aux copropriétés résidentielles construites avant le 1er janvier 2012, mais doit être constitué dans les cinq années suivant la livraison pour les immeubles plus récents.
⛓ Ce fonds a un double objectif : garantir la sécurité des occupants et préserver la valeur de l’immeuble, tout en évitant aux copropriétaires d’être confrontés à des appels de fonds inattendus.
Les dérogations possibles au fonds de travaux
Bien que la loi impose ce dispositif, certaines copropriétés peuvent en être exonérées. Deux cas sont prévus :
- Lorsque la copropriété compte moins de dix lots et que l’assemblée générale décide à l’unanimité de ne pas constituer de fonds de travaux.
- Si un diagnostic technique global atteste qu’aucun chantier ne sera requis dans les dix prochaines années.
Par ailleurs, une copropriété disposant d’une réserve financière égale au montant du budget prévisionnel annuel peut également suspendre l’obligation de cotisation. Cependant, ces dérogations doivent être documentées et validées lors d’assemblées générales, sous peine de litiges entre copropriétaires.
Comment est fixé le montant du fonds de travaux ?
♻ Le montant du fonds de travaux est calculé chaque année en fonction des tantièmes de copropriété détenus par chaque propriétaire. Le règlement de copropriété précise la répartition exacte de ces tantièmes, garantissant une contribution équitable. La loi impose un seuil minimum : le fonds doit représenter au moins 5 % du budget prévisionnel annuel. Toutefois, les copropriétés ont toute latitude pour augmenter ce pourcentage en cas de besoins prévisibles importants.
Les sommes collectées sont stockées sur un compte bancaire séparé, distinct de celui utilisé pour les charges courantes. Cela assure une gestion transparente et une disponibilité immédiate des fonds en cas de nécessité.
Quels travaux peuvent être financés par le fonds ?
⚠ Le fonds de travaux est destiné à financer des chantiers qui ne relèvent pas du budget prévisionnel annuel. Il peut s’agir :
- De mises aux normes légales, comme celles imposées pour les ascenseurs.
- De travaux de salubrité, comme le traitement de l’amiante.
- De grands travaux d’entretien, tels que le ravalement de façade.
- Du remplacement d’équipements collectifs essentiels, comme une chaudière défectueuse.
L’existence de ce fonds permet à la copropriété de répondre efficacement aux urgences, tout en favorisant une saine mise en concurrence des prestataires grâce à l’établissement de devis comparatifs.
Que se passe-t-il lors de la vente d’un lot ?
❌ Contrairement aux charges courantes, les sommes versées au fonds de travaux ne sont pas remboursables. En effet, elles sont considérées comme définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Si un copropriétaire souhaite vendre son bien, il peut néanmoins tenter d’inclure la valeur de ses contributions dans le prix de vente ou de négocier un remboursement avec l’acquéreur via le notaire. Cette particularité peut parfois freiner les transactions immobilières, surtout dans des copropriétés où le fonds est très élevé.
Peut-on suspendre l’alimentation du fonds ?
Une fois que le fonds atteint le montant du budget prévisionnel annuel, les copropriétaires peuvent suspendre les cotisations. Cependant, cette situation est rare et nécessite plusieurs décennies pour être atteinte, sauf dans les copropriétés où des contributions exceptionnelles ont été adoptées.
⚡ En cas de déficit par rapport au seuil légal, aucune sanction n’est prévue par la loi. Cela laisse aux copropriétés une certaine flexibilité, mais peut également conduire à des tensions internes si des travaux urgents se présentent sans fonds disponibles.
En conclusion : un outil indispensable mais à maîtriser
Le fonds de travaux copropriété est un levier indispensable pour préserver les intérêts collectifs et anticiper les dépenses majeures. S’il représente un coût supplémentaire pour les copropriétaires, il permet aussi de répartir équitablement les charges et d’éviter des appels de fonds lourds en cas de travaux imprévus. Une gestion rigoureuse et transparente, soutenue par un conseil syndical actif, est la clé pour optimiser ce dispositif et assurer la sérénité de tous.
