L’arrêt du Conseil d’État du 5 octobre 2016 a marqué un tournant dans la gestion des copropriétés en annulant partiellement le décret du 26 mars 2015 fixant le contrat type de syndic. Cet arrêt, rendu suite à des recours engagés par l’UNIS, la FNAIM et le SNPI, a des implications majeures sur les contrats de syndic en cours et à venir. Dans cet article, nous analysons en détail les modifications apportées par cet arrêt et leurs conséquences sur la gestion des copropriétés.
Les clauses relatives à l’externalisation des archives et de l’extranet
L’arrêt du Conseil d’État a notamment porté sur les clauses 7.1.4 et 7.1.5 du contrat type de syndic, relatives à l’externalisation des archives et de l’extranet. Ces clauses prévoyaient que, en cas d’externalisation, la rémunération forfaitaire du syndic serait réduite d’une somme convenue entre les parties ou correspondant à la valeur de la prestation facturée au syndicat par le tiers.
Le Conseil d’État a interprété ces dispositions en précisant qu’elles ne font pas obstacle à ce qu’en cas de réintégration des prestations au forfait de gestion courante, ce dernier soit réhaussé à due concurrence des sommes qui avaient été déduites initialement. Ainsi, le syndic doit toujours être rémunéré pour les prestations qu’il réalise effectivement. Cette interprétation vise à garantir une rémunération équitable du syndic, tout en tenant compte des économies réalisées grâce à l’externalisation.
La clause 9 : Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires
L’une des modifications les plus significatives apportées par l’arrêt concerne la clause 9 du contrat type, relative aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires. Cette clause prévoyait que le coût des prestations suivantes (frais de recouvrement et honoraires liés aux mutations) était imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires.
Le Conseil d’État a annulé les mots « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ». Cette annulation a pour conséquence de ne pas laisser à la charge du syndic les frais et honoraires si le copropriétaire concerné est définitivement insolvable. En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires peut désormais être tenu de prendre en charge ces frais si le copropriétaire concerné ne peut pas les régler.
De plus, le Conseil d’État a estimé que la clause 9.2, qui prévoyait que le coût d’établissement du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 était supporté par le seul copropriétaire concerné (le vendeur), méconnaissait l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Par conséquent, les mots « Délivrance du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 » ont été annulés dans le contrat type. Le coût de l’établissement de ce certificat est donc désormais une charge commune générale, qui doit être facturée au syndicat des copropriétaires et non au vendeur.
Le plafonnement des honoraires de recouvrement
Le Conseil d’État a également statué sur le plafonnement des honoraires prévu à l’article 101 de la loi du 10 juillet 1965. Selon l’arrêt, ce plafonnement concerne les frais de recouvrement des charges impayées ainsi que les honoraires d’établissement de l’état daté. Un décret devra donc fixer les plafonds applicables à ces frais.
Bien que le contrat type ne soit pas modifié immédiatement, il est probable qu’il le sera après la parution de ce décret. Cette décision vise à encadrer les honoraires de recouvrement pour éviter des abus et garantir une gestion plus transparente des copropriétés.
Les conséquences pratiques pour les syndics et les copropriétaires
L’arrêt du Conseil d’État a des conséquences immédiates pour les contrats de syndic en cours et à venir. Les syndics doivent désormais prendre en compte les modifications apportées par cet arrêt dans leur gestion quotidienne des copropriétés.
Par exemple, en ce qui concerne les frais de recouvrement et les honoraires liés aux mutations, les syndics ne peuvent plus imputer ces frais uniquement au copropriétaire concerné. Si ce dernier est insolvable, ces frais devront être supportés par le syndicat des copropriétaires. De même, le coût de l’établissement du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 doit désormais être facturé au syndicat et non au vendeur.
Les syndics doivent également informer les copropriétaires des modifications apportées par cet arrêt et des conséquences qui en découlent. Cette transparence est essentielle pour maintenir une relation de confiance entre les syndics et les copropriétaires.
Conclusion
L’arrêt du Conseil d’État du 5 octobre 2016 a apporté des modifications importantes au contrat type de syndic, avec des conséquences pratiques pour les syndics et les copropriétaires. Ces modifications visent à garantir une gestion plus équitable et transparente des copropriétés, tout en protégeant les intérêts des copropriétaires et des syndics.
Les syndics doivent désormais adapter leurs pratiques pour se conformer à ces nouvelles règles, et les copropriétaires doivent être informés des changements qui affectent leur copropriété. Cet arrêt marque une étape importante dans l’évolution du droit de la copropriété en France.
