Les copropriétés à deux copropriétaires sont souvent source de conflits, en particulier lorsqu’il s’agit de désaccords avec le copropriétaire majoritaire. L’ordonnance de 2019 a apporté des changements majeurs dans la gestion de ces petites copropriétés, offrant des solutions aux copropriétaires minoritaires. Mais comment se défendre lorsque des décisions sont prises sans votre consentement ? Cet article vous guide à travers les mécanismes légaux et les solutions possibles pour défendre vos intérêts face à un copropriétaire majoritaire.
Conflits avec un copropriétaire majoritaire
Les nouvelles règles instaurées par l’ordonnance de 2019
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a profondément modifié la gestion des copropriétés à deux copropriétaires. Avant cette réforme, un blocage était fréquent, surtout lorsque les décisions devaient être prises à la majorité des tantièmes. Ce système était source de tension, car un copropriétaire minoritaire ne pouvait pas facilement faire entendre sa voix face à un majoritaire.
L’ordonnance a changé la donne, permettant désormais au copropriétaire majoritaire de prendre des décisions de manière unilatérale, y compris celles relevant de la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, concernant des travaux importants ou des modifications du règlement de copropriété. Cette simplification vise à éviter les situations de blocage, mais elle peut aussi favoriser des décisions contestées par le copropriétaire minoritaire.
Contester une décision unilatérale
Si vous êtes copropriétaire minoritaire et que vous êtes confronté à une décision prise unilatéralement par le copropriétaire majoritaire, vous avez la possibilité de contester cette décision. Cependant, il est essentiel de comprendre le cadre juridique qui permet cette contestation. Selon l’article 42 de la loi de 1965, la contestation doit se faire devant le tribunal compétent et dans un délai de deux mois suivant la notification de la décision. La contestation est suspensive, sauf en cas d’urgence.
Il est important de noter que, dans le cadre de la gestion de copropriété, les décisions concernant la conservation de l’immeuble (comme les réparations urgentes) peuvent être prises par n’importe quel copropriétaire, même s’il ne détient pas la majorité des tantièmes. Toutefois, ces décisions doivent être notifiées par lettre recommandée à l’autre copropriétaire. Si ce n’est pas le cas, ce dernier n’est pas obligé de participer aux dépenses engagées.
Le rôle du syndic bénévole et la délégation de pouvoir
Dans une petite copropriété, il est fréquent qu’un des copropriétaires assume le rôle de syndic bénévole. L’ordonnance de 2019 a facilité la gestion des copropriétés en permettant au syndic bénévole de déléguer une partie de ses pouvoirs à un tiers, comme un professionnel, sans nécessiter le consentement préalable du copropriétaire majoritaire. Cette mesure est particulièrement utile dans les situations où le syndic bénévole ne possède pas les compétences nécessaires pour gérer certaines tâches spécifiques.
La délégation de pouvoir est une solution idéale pour éviter de recourir à un syndic professionnel, souvent trop coûteux pour de petites copropriétés. Si un conflit éclate, cette possibilité permet de trouver des solutions adaptées sans alourdir les coûts de gestion.
Les obligations du copropriétaire majoritaire
Malgré les nouvelles règles, le copropriétaire majoritaire n’a pas tous les droits. Il est toujours soumis à certaines obligations légales, notamment en ce qui concerne les charges de copropriété et la gestion des parties communes. En cas de mauvaise gestion, il peut être tenu responsable devant le tribunal. Par ailleurs, l’ensemble des copropriétaires doit respecter les décisions prises lors des assemblées générales ou des réunions informelles, tant que celles-ci ne contreviennent pas aux règles de la copropriété.
Si le copropriétaire majoritaire refuse de prendre en compte les intérêts de l’autre copropriétaire, notamment dans le cadre des travaux de réparation ou d’entretien de l’immeuble, ce dernier peut saisir le tribunal pour demander l’exécution des travaux indispensables à la conservation de l’immeuble.
Conclusion : se défendre efficacement en cas de conflit
Les copropriétés à deux copropriétaires peuvent être source de tensions, surtout lorsqu’il y a un déséquilibre entre les parts de chacun. Cependant, la réforme de 2019 a permis de simplifier la gestion et de donner de nouveaux outils pour résoudre les conflits. Si vous êtes copropriétaire minoritaire, sachez que vous avez des recours légaux pour contester une décision unilatérale, demander la mise en œuvre des travaux nécessaires ou même déléguer certaines tâches au syndic bénévole. Restez informé et n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour défendre vos intérêts.
