Les copropriétaires d’un immeuble en copropriété doivent s’acquitter de diverses charges liées à l’entretien, à la gestion et aux travaux des parties communes. Toutefois, toutes ces charges ne sont pas récupérables par le propriétaire-bailleur. Dans cet article, nous vous expliquons quelles charges peuvent être récupérées, en vertu de la législation en vigueur, notamment la loi Alur et la gestion du syndic de copropriété.
Les charges récupérables en copropriété
Les charges récupérables : définition et cadre légal
Les charges récupérables sont celles que le propriétaire peut refacturer à son locataire, sous certaines conditions. En général, elles concernent les dépenses liées à l’entretien et à la gestion des parties communes de l’immeuble, comme les frais d’entretien, de nettoyage, ou encore les dépenses pour les équipements collectifs.
Le cadre juridique des charges récupérables
La loi encadre strictement les charges récupérables, afin d’éviter tout abus. Les charges concernées sont spécifiées par l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, qui régit la copropriété. Elle distingue les charges liées aux parties communes et celles liées à l’entretien des équipements collectifs.
Les principales charges récupérables incluent :
- Les charges de nettoyage et d’entretien des parties communes : telles que les frais de nettoyage des escaliers, des halls, des ascenseurs, etc.
- Les charges de chauffage collectif : pour un immeuble disposant d’un chauffage centralisé.
- Les charges liées à la consommation d’eau commune : dans le cas de la gestion d’une chaufferie ou de la distribution d’eau.
- Les frais de gestion du syndic : qui peuvent être récupérés si ces frais sont clairement mentionnés dans le règlement de copropriété.
La gestion des charges de copropriété : rôle du syndic et du conseil syndical
Le syndic de copropriété : un acteur clé
Le syndic de copropriété est responsable de la gestion des charges. Il est chargé de la répartition des charges entre les copropriétaires. Un syndic professionnel ou un syndic bénévole doit tenir des comptes clairs et transparents, et veiller à ce que les charges récupérables soient bien identifiées et refacturées.
Le rôle du conseil syndical
Le conseil syndical a pour mission de contrôler la gestion du syndic. Il veille à ce que les charges soient bien réparties selon les tantièmes de chaque copropriétaire, conformément au règlement de copropriété. En l’absence de syndic, c’est le conseil syndical qui prend le relais pour organiser les assemblées générales et veiller à la bonne gestion de la copropriété.
Absence de syndic et récupération des charges
Lorsque la copropriété se retrouve sans syndic, cela peut compliquer la gestion des charges récupérables. Cependant, la loi impose que la copropriété continue de fonctionner, même en l’absence de syndic, avec la possibilité de désigner un syndic bénévole ou d’avoir recours à une gestion collective.
Que faire en cas d’absence de syndic ?
En cas de vacance de syndic, il est impératif que les copropriétaires se réunissent lors d’une assemblée générale pour élire un nouveau syndic, ou mettre en place une gestion transitoire. L’absence d’assemblée générale ou de convocation des copropriétaires peut entraîner des difficultés, voire des litiges, notamment en ce qui concerne le récupération des charges.
Les travaux en copropriété et la répartition des charges
Les travaux en copropriété, comme les rénovations ou les améliorations des parties communes, génèrent également des charges, mais elles ne sont pas systématiquement récupérables par le propriétaire. Selon l’importance des travaux, certains frais peuvent être répartis entre les copropriétaires, tandis que d’autres seront à la charge de la copropriété dans son ensemble.
L’impact de la loi Alur sur les charges
La loi Alur, entrée en vigueur en 2014, a renforcé les obligations des syndics, notamment en matière de fonds de travaux en copropriété. Cette loi impose désormais un fonds destiné à financer les travaux urgents de rénovation ou de mise aux normes, et les copropriétaires doivent régulièrement alimenter ce fonds. Ce fonds n’est pas récupérable par le propriétaire, mais il sert à couvrir des dépenses futures communes.
Comment contester des charges de copropriété ?
Il peut arriver qu’un copropriétaire estime que certaines charges sont mal réparties ou injustifiées. Dans ce cas, il est possible de contester les charges auprès du syndic ou, si nécessaire, devant le tribunal compétent. Les recours peuvent concerner :
- La contestation de la répartition des charges (par exemple, un copropriétaire peut contester la répartition des charges en fonction des tantièmes).
- La contestation d’un appel de fonds jugé excessif ou injustifié.
Conclusion
La gestion des charges récupérables en copropriété repose sur un cadre législatif précis et sur la bonne gestion des syndics et conseils syndicaux. En l’absence de syndic, les copropriétaires doivent être vigilants pour assurer une gestion correcte et éviter toute difficulté juridique. Une bonne communication entre les copropriétaires, le syndic et le conseil syndical est essentielle pour garantir la transparence et le bon fonctionnement de la copropriété.
