En 2025, un souplex situé dans une copropriété parisienne a été vendu, mais sa désignation officielle dans le règlement de copropriété (RCP) et l’état descriptif de division (EDD) restait celle d’un « atelier et une pièce en sous-sol ». Des travaux de transformation réalisés en 1992, puis en 2005, n’avaient jamais été régularisés. Aujourd’hui, les nouveaux propriétaires souhaitent engager une régularisation d’un souplex pour mettre leur bien en conformité. Cependant, des infiltrations dans la partie habitable soulèvent des interrogations quant aux responsabilités entre copropriété et propriétaires. Cet article explore les démarches nécessaires et les enjeux juridiques et techniques de cette situation complexe.
Comprendre la situation : un souplex non régularisé
Le souplex en question résulte de la fusion d’un sous-sol et d’un atelier au rez-de-chaussée. En 2005, des aménagements ont transformé le sous-sol en espace habitable sans l’autorisation de l’assemblée générale (AG) de copropriété. Les travaux n’ont été ni intégrés au RCP ni validés par un permis de construire. Lors de la vente en 2025, l’acte notarié a explicitement signalé ces irrégularités, poussant les nouveaux propriétaires à solliciter une régularisation.
Pour amorcer ce processus, une résolution a été présentée à la dernière AG, demandant un accord de principe sur la régularisation souplex. Bien que cet accord constitue une première étape, il manque de précisions techniques et juridiques, posant des problèmes pour avancer concrètement.
Un accord de principe : utile mais insuffisant
Lors de l’AG, une résolution a été votée pour autoriser les propriétaires à régulariser leur souplex. Cependant, cette résolution, élaborée par le syndic, restait vague, mentionnant simplement : « Les travaux transformant le sous-sol en habitation n’ont pas reçu d’autorisation préalable de l’AG. » Or, pour assurer une régularisation réussie, une résolution précise est indispensable, notamment sur les points suivants :
- Validation explicite de la modification d’affectation.
- Mention des frais à la charge des propriétaires.
- Inclusion d’une évaluation technique des impacts structurels.
Une résolution claire permettrait d’éviter toute ambiguïté et de poser les bases d’une régularisation conforme aux exigences administratives et juridiques.
Les infiltrations : un point de tension majeur
Depuis leur installation, les nouveaux propriétaires signalent des infiltrations dans la partie aménagée en sous-sol. Le syndic argue que ces infiltrations résultent de l’usage non conforme du local et que leur réparation incombe aux propriétaires. Cependant, cette analyse doit être nuancée :
- Si les infiltrations proviennent de défauts des parties communes (comme des canalisations), la copropriété est responsable.
- Si elles sont liées aux travaux non conformes des propriétaires, ces derniers doivent assumer les frais.
Un expert indépendant devrait être mandaté pour identifier l’origine des infiltrations. Une telle expertise prévient les litiges et clarifie les responsabilités.
Les étapes d’une régularisation souplex réussie
La régularisation souplex suit un processus en plusieurs étapes techniques et administratives :
a. Faire appel à un géomètre-expert
Ce professionnel redéfinit les tantièmes du lot, précise l’impact des transformations sur les parties communes et propose les modifications au RCP.
b. Modifier le règlement de copropriété
La modification du RCP et de l’EDD est essentielle. Elle requiert une approbation à la majorité qualifiée en AG, suivie d’une publication au service de publicité foncière.
c. Régulariser les travaux antérieurs
Cela inclut la conformité des travaux à la réglementation en vigueur. Une validation par un architecte ou un bureau d’étude peut être nécessaire.
d. Assurer la pérennité des aménagements
Enfin, l’impact de la transformation sur les charges et la structure doit être anticipé. La résolution de l’AG doit préciser ces éléments.
Conclusion : une régularisation souplex exigeante mais nécessaire
La régularisation souplex est un processus complexe qui nécessite rigueur et transparence. L’accord de principe obtenu en AG constitue un premier pas, mais il doit être complété par des études techniques et juridiques approfondies. En cas de problèmes comme des infiltrations, la clarification des responsabilités entre copropriété et propriétaires est essentielle pour éviter des conflits prolongés.
En collaborant avec un syndic compétent et des experts qualifiés, les propriétaires peuvent assurer une mise en conformité durable et respectueuse des règles en vigueur.
