La gestion des copropriétés soulève régulièrement des problématiques complexes. Parmi elles, la délégation au conseil syndical d’engagement de dépenses donnée fait souvent débat. Inscrite dans les convocations aux assemblées générales par des syndics professionnels, cette pratique peut cacher des risques légaux et financiers pour les copropriétaires.
Dans cet article, nous explorons pourquoi ces délégations sont parfois illégales, les conditions dans lesquelles elles peuvent être envisagées, et comment les copropriétaires peuvent se protéger face à ces pratiques.
Une Délégation Souvent Illégale et Abusive ⚖️
La résolution consistant à déléguer au conseil syndical un pouvoir d’engager des dépenses en deçà d’un certain seuil est fréquente dans les convocations des assemblées générales. Par exemple : « Montant maximum des marchés et contrats accordé au conseil syndical pour la réalisation de travaux sans convocation d’assemblée générale extraordinaire. »
Cependant, cette démarche est contraire à l’article 21 du décret du 17 mars 1967. Ce dernier stipule que toute délégation de pouvoir doit porter sur un acte ou une décision précisément déterminée. Une résolution vague et générique contrevient donc à la législation.
De plus, une telle délégation peut être perçue comme abusive car elle sape les prérogatives de l’assemblée générale, seule instance compétente pour engager des dépenses importantes.
Des Mandats Imprécis à Éviter ⛔
Un mandat donné au conseil syndical n’est légal que s’il porte sur un objectif bien défini, comme le rappelle l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, il n’est pas rare de trouver des résolutions floues, telles que : « Autorisation pour le conseil syndical d’engager des dépenses à hauteur de [montant maximum] euros pour des travaux. »
Ces formulations exposent la copropriété à des contestations judiciaires. Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peut engager une action en annulation dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
Par ailleurs, cette délégation imprécise peut résulter d’une stratégie du syndic visant à se délester de ses responsabilités. En effet, l’article 18 de la loi de 1965 précise que le syndic est chargé de la gestion courante de l’immeuble. Déléguer ces tâches au conseil syndical expose les membres bénévoles à des risques juridiques et financiers pour lesquels ils ne sont pas préparés.
Une Délégation Encadrée Par la Loi Alur 🏛️
La loi ALUR, promulguée le 24 mars 2014, introduit une exception à ce principe pour les copropriétés de 15 lots principaux ou moins. Dans ce cadre, une cogestion entre le syndic et le conseil syndical est possible, à condition de respecter plusieurs critères :
- Dépenses limitées au budget prévisionnel : La délégation ne peut concerner que les dépenses courantes.
- Couverture par une assurance responsabilité civile : Les membres du conseil syndical doivent être protégés en cas de litige.
- Adoption d’une convention de cogestion : Cette convention, votée en assemblée générale, doit définir clairement les modalités de partage des compétences entre le syndic et le conseil syndical.
Comment Réagir Face à une Délégation Abusive ? 🛡️
Si une telle question figure à l’ordre du jour de l’assemblée générale, il est essentiel de réagir rapidement :
- Votez contre : Refusez une résolution imprécise ou trop générale.
- Demandez le retrait de la question : Si la question est manifestement illégale, elle peut être retirée par le président de séance ou par un refus de vote des copropriétaires.
- Proposez une alternative précise : Si une délégation est nécessaire, elle doit être encadrée par un mandat clair et limité, adapté à une situation spécifique.
Lors des réunions préparatoires, le conseil syndical peut également intervenir pour éviter l’inscription de résolutions problématiques à l’ordre du jour.
Conclusion : Vigilance et Responsabilités Partagées 🤝
La gestion des copropriétés repose sur un équilibre délicat entre le syndic, le conseil syndical et l’assemblée générale. Les délégations d’engagement de dépenses doivent être envisagées avec prudence et dans le respect du cadre légal.
Copropriétaires, veillez à protéger vos droits en rejetant toute résolution ambiguë ou abusive. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter des experts pour vous accompagner dans vos démarches.
La vigilance collective est la clé pour garantir une gestion saine et transparente de votre copropriété !
