La question des délais de prescription en copropriété est cruciale pour les copropriétaires, les syndics et les conseils syndicaux. Elle détermine le laps de temps pendant lequel il est possible de saisir la justice pour obtenir réparation d’un préjudice ou d’une créance. Passé ce délai, l’action en justice devient impossible. Alors, quels sont les délais applicables en copropriété et comment s’y retrouver face à la complexité des situations ? Voici ce que vous devez savoir sur les délais de prescription en copropriété, notamment depuis la réforme apportée par la loi ELAN.
Les délais de prescription en copropriété
Comprendre les délais de prescription en copropriété
En droit civil, la prescription extinctive désigne le délai au bout duquel une personne perd son droit à agir en justice faute d’avoir agi dans les délais impartis. En copropriété, comme dans d’autres domaines du droit français, la prescription se décline selon la nature de l’action. Généralement, les délais sont de 5 ans, mais ils peuvent être étendus à 30 ans selon les cas.
Avant 2008, la prescription en matière civile était souvent de 30 ans, mais la réforme de cette année-là a mis en place une prescription de 5 ans, sauf exceptions spécifiques. En copropriété, la loi du 10 juillet 1965 a prévu un délai de prescription de 10 ans pour certains litiges, mais la loi ELAN de 2018 a modifié cette règle. Désormais, la plupart des actions en copropriété sont soumises à un délai de prescription de 5 ans.
Quels types de litiges sont concernés par la prescription en copropriété ?
Les actions liées aux charges de copropriété, telles que le recouvrement des créances auprès des copropriétaires, sont soumises à la prescription quinquennale, c’est-à-dire 5 ans. Ce délai s’applique notamment pour les factures de services communs ou les prestations demandées par un copropriétaire au syndic. Toutefois, il convient de préciser que ce délai de prescription commence à courir à partir de la date de connaissance du litige, et non simplement de la date des faits.
Par exemple, un copropriétaire ayant omis de payer ses charges peut encore être poursuivi par le syndic tant que ce dernier n’a pas laissé passer 5 ans sans engager une procédure de recouvrement. Toutefois, si cette procédure est lancée au-delà de ce délai, l’action sera réputée prescrite, et le syndic ne pourra plus obtenir de paiement.
Les exceptions à la règle des 5 ans : la prescription trentenaire
Bien que la règle générale en matière de copropriété soit désormais la prescription quinquennale, il existe des exceptions. Par exemple, les actions dites « réelles » qui concernent des droits sur des biens, comme l’appropriation illégale de parties communes par un copropriétaire, sont soumises à un délai de prescription de 30 ans. Cette exception permet à la copropriété de faire respecter ses droits sur ses biens communs, même plusieurs décennies après les faits.
Ainsi, si un copropriétaire réalise des travaux non autorisés ou empiète sur une partie commune, la copropriété dispose de 30 ans pour saisir le juge et obtenir réparation ou annulation des actions réalisées. Toutefois, cette distinction entre « action réelle » et « action personnelle » peut parfois prêter à confusion, et chaque situation doit être examinée avec soin.
L’impact de la loi ELAN sur les délais de prescription en copropriété
La loi ELAN, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, a considérablement modifié les délais de prescription en matière de copropriété. Elle a harmonisé le code de la copropriété avec les nouvelles règles du Code civil en réduisant à 5 ans le délai pour les actions personnelles, contre 10 ans auparavant. Cela concerne essentiellement les créances de charges, les actions relatives à l’application du règlement de copropriété ou encore celles visant à réparer des dommages sur des parties communes ou privatives.
Il est important de noter que les actions engagées avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN sont toujours soumises aux anciens délais. Cela signifie qu’une créance née en 2016 pourra être réclamée jusqu’en 2026, mais si elle est réclamée après 2018, la nouvelle prescription quinquennale commence à courir, avec un terme fixé à 2023. Ce changement impose aux syndics et aux copropriétaires de bien comprendre les délais pour éviter toute perte de droit.
Les implications pratiques pour les copropriétaires et les syndics
La question de la prescription en copropriété implique une vigilance de tous les instants. Les syndics, qu’ils soient professionnels ou bénévoles, doivent être particulièrement attentifs à respecter ces délais pour préserver les intérêts de la copropriété. En cas de créances impayées ou de litiges, une action rapide est essentielle pour éviter que la prescription n’intervienne et fasse perdre la possibilité de recouvrement.
De même, les copropriétaires doivent être conscients des délais applicables pour contester les décisions d’assemblée générale ou pour revendiquer des droits sur des parties communes. Si une contestation n’est pas introduite dans les délais (2 mois pour contester une décision d’assemblée générale), elle sera considérée comme irrecevable.
Conclusion
Les délais de prescription en copropriété, désormais régis par la loi ELAN, sont un élément clé à comprendre pour éviter des surprises juridiques. En respectant la prescription quinquennale pour les actions personnelles et la prescription trentenaire pour les actions réelles, chaque copropriétaire et syndic peut se prémunir contre l’extinction de leurs droits. Toutefois, ces règles peuvent parfois prêter à confusion, et il est souvent préférable de consulter un professionnel du droit pour toute question spécifique.
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