Le secteur de la copropriété en France fait face à une situation préoccupante où les syndics de copropriété semblent avoir un contrôle presque total, limitant la concurrence et la transparence. Malgré des réformes législatives récentes telles que la loi ALUR (2014) et l’ordonnance ELAN (2019), qui ont visé à favoriser la mise en concurrence des syndics de la copropriété, ces initiatives n’ont pas réussi à déverrouiller véritablement le marché. Les syndics de copropriété dominés par de grands groupes nationaux continuent de freiner l’innovation et d’imposer des pratiques parfois douteuses.
Ce verrouillage du marché de syndic de copropriétés pose des défis majeurs aux copropriétaires. Dans cet article, nous explorerons les causes et les conséquences de cette situation et proposerons des solutions concrètes pour améliorer le système de gestion des syndics de copropriété.
Derrière les verrous des syndics de copropriétés
Le marché des syndics de copropriété : Une situation de rente
Depuis plusieurs années, le marché des syndics de copropriété est dominé par de grands groupes nationaux. Cette concentration engendre plusieurs problèmes structurels. L’une des conséquences les plus visibles est la tendance au monopole, où les syndics de copropriété locaux sont absorbés par ces grands groupes, créant ainsi une situation de rente. Ce verrouillage du marché de syndic de copropriétés favorise des prix élevés et réduit les incitations à innover.
Les petites copropriétés sont souvent les plus vulnérables face à ce verrouillage. Jugées moins rentables, elles peuvent se voir attribuer des services de moins bonne qualité ou être ignorées par les grands syndics de copropriété.
Cette structure monopolistique engendre aussi des pratiques opaques et peu transparentes, telles que des contrats complexes. Ce verrouillage institutionnel empêche souvent les copropriétaires de changer de syndic, qui se retrouvent souvent dans une position où ils ne peuvent pas réagir efficacement face à ces dérives.
Les réformes législatives et la résistance du marché
Les réformes législatives, telles que la loi ALUR (2014) et l’ordonnance ELAN (2019), ont introduit des mesures destinées à améliorer la transparence et à favoriser la concurrence dans la gestion des syndics de copropriété. Cependant, le verrouillage du marché de syndic de copropriétés persiste.
L’une des propositions les plus importantes de ces réformes est la mise en concurrence des syndics de copropriété lors du renouvellement des mandats. Pourtant, ces réformes n’ont pas permis de véritablement transformer le secteur. La mise en œuvre de ces réformes se heurte à des résistances, notamment de la part des copropriétaires majoritaires qui, dans certaines situations, collaborent avec leur syndic pour garantir la reconduction de leur mandat.
Les syndicats des copropriétaires sont souvent confrontés à des situations où des copropriétaires disposant de nombreux lots peuvent facilement bloquer toute tentative de changement. De plus, les conditions d’élection du syndic (requérant une majorité absolue des tantièmes) compliquent encore la possibilité de remettre en cause un mandat en place, même lorsque celui-ci ne satisfait pas les attentes des copropriétaires.
Les conséquences pour les copropriétaires : prix élevés et mauvaise qualité de service
Les conséquences de cette situation sont multiples. D’une part, les copropriétaires doivent faire face à des prix élevés pour la gestion de leur copropriété. Cette situation est exacerbée par les pratiques de dumping des grands groupes, qui imposent des tarifs souvent peu transparents et difficiles à négocier. D’autre part, la qualité des services fournis par certains syndics laisse à désirer. Les petites copropriétés, souvent considérées comme moins rentables, sont fréquemment négligées, et les copropriétaires se retrouvent avec des services réduits ou des délais d’intervention longs.
La qualité de service inégale est l’un des principaux reproches adressés aux syndics de copropriété. En l’absence de concurrence réelle, ces derniers n’ont que peu d’incitations à améliorer leur performance ou à proposer des solutions novatrices aux syndicats de copropriété.
Une proposition de réforme pour déverrouiller le marché des syndics de copropriété
Pour répondre à cette problématique, une réforme majeure pourrait être envisagée : simplifier l’élection des syndics en adoptant un système de majorité plus accessible. Actuellement, l’élection du syndic nécessite une majorité absolue (article 25), ce qui favorise les copropriétaires détenant de nombreux lots. Cette règle complique les changements de syndic, même lorsque les copropriétaires ne sont pas satisfaits du service fourni.
Une réforme pourrait reposer sur un système inspiré des élections politiques : lors de la première lecture, la majorité des membres du syndicat présents et représentés suffirait pour élire un syndic de copropriété, et non la majorité de tantièmes car chaque voix compte (chaque copropriétaire disposerait d’une et une seule voix) et lors de la seconde lecture, à la majorité des présents et représentés.
Une telle modification permettrait de rendre l’élection des syndics plus équitable et d’encourager la mise en concurrence.
Conclusion : Vers une copropriété plus ouverte et transparente
Il est temps d’agir pour réformer le marché des syndics de copropriété et garantir aux copropriétaires une gestion plus transparente, compétitive et adaptée à leurs besoins. En facilitant la mise en concurrence, les syndicats de copropriété pourront choisir des syndics réellement au service de la copropriété et non simplement intéressés par des pratiques monopolistiques. Espérons que les législateurs prendront les mesures nécessaires pour réformer ce secteur et offrir aux copropriétaires une gestion plus juste et plus transparente de leurs biens. 🌍🔑
En résumé
Constat
La loi ALUR (2014) et l’ordonnance ELAN (2019) encouragent, sans toutefois rendre obligatoire, la mise en concurrence des syndics lors de chaque renouvellement de mandat. Pourtant, ces réformes n’ont pas résolu les problèmes structurels du marché des syndics de copropriétés.
Causes
Le marché des syndics est dominé par quelques grands groupes nationaux, ce qui favorise :
- Une tendance au monopole par l’acquisition de syndics locaux,
- Une situation de rente limitant l’innovation et la compétition.
Conséquences
Cette situation engendre plusieurs problématiques :
- Prix élevés ou pratiques de dumping : difficile pour les petits syndics d’être compétitifs.
- Manque de transparence : des contrats parfois opaques et complexes.
- Pratiques abusives : clauses favorisant le renouvellement automatique.
- Qualité de service inégale : les petites copropriétés, jugées moins rentables, sont souvent délaissées.
- Manque d’innovation : l’absence de compétition réduit les efforts pour améliorer les services.
📚 Actions en cours
Le Premier ministre Gabriel Attal déclarait le 30 janvier :
« Il y a des secteurs, comme les syndics de copropriété, pour lesquels nous pouvons simplifier un certain nombre de règles et les conditions d’accès à certaines professions. »
Un projet de loi, surnommé « Macron 2 », devait être présenté avant l’été 2024, mais a été reporté à l’automne 2024.
🚒 Réactions
Cette proposition a suscité des réactions vives parmi les professionnels de la copropriété :
- Position des chambres professionnelles : ils insistent sur le fait que la réglementation vise à protéger les copropriétaires.
- Critiques des copropriétaires : certains dénoncent un véritable verrouillage du marché. Dans certaines copropriétés, des copropriétaires majoritaires collaborent avec le syndic pour empêcher tout changement, garantissant ainsi leur réélection.
🔨 Solution proposée
Pour déverrouiller le marché des syndics, il est nécessaire de faciliter la mise en concurrence lors des élections. Voici les grandes lignes de la proposition :
Problème actuel
L’élection du syndic requiert la majorité absolue (article 25 de la loi de 1965) :
- La moitié des tantièmes + 1, favorisant les copropriétaires disposant de nombreux lots.
- Cette condition complique souvent tout changement de syndic.
Proposition
Adopter un système inspiré des élections politiques, avec une majorité simplifiée :
- Première lecture : à la majorité des membres du syndicat présents et représentés : chaque copropriétaire disposerait d’une et une seule voix.
- Seconde lecture : à la majorité des membres présents et représentés, toujours indépendamment des tantièmes possédés.
Cette modification pourrait être intégrée à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, applicable à l’élection du syndic et des membres du conseil syndical.
Bénéfices
- Professionnels : Accéder à un marché plus dynamique sans craindre les copropriétaires majoritaires pour leur renouvellement de mandat, gagnant ainsi en indépendance,
- Copropriétaires : Choisir le bon partenaire pour répondre, en toute impartialité, aux besoins spécifiques de leur copropriété, un syndic répondant aux besoins de la copropriété.
- Lutte contre les abus : réduction des collusions entre syndics et copropriétaires majoritaires et lutte contre le verrouillage effectué par certains syndics pour garantir leur réélection.
❓ Et maintenant ?
Espérons que les décideurs tels que Guillaume Kasbarian, Gabriel Attal, et Emmanuel Macron prendront des mesures en ce sens pour améliorer le marché des syndics de copropriété.
