Parce que gérer c”est prévoir, il peut être intéressant dans certains cas de provisionner en avance des fonds pour financer des dépenses hors budget.
Il existe principalement 4 types d’avance, chacune pour prévoir les dépenses dans des situations différentes.
Avance de trésorerie
L’avance de trésorerie, aussi appelé fonds de roulement, qui existait principalement avant la loi SRU (13 décembre 2000), aujourd’hui reste justifiée dans quelques cas spécifiques, tel qu’ un endettement important par exemple.
En effet, bien que les provisions sur budget courant sont appelées à échoir, il n’est pas rare que dans certaines copropriétés, il existe des problèmes de recouvrement.
Cette avance permet alors d’absorber temporairement le déficit de provision afin de pouvoir honorer les factures étant donnée qu’il existe une solidarité de fait et de droit entre les copropriétaires pour leurs règlements.
C’est donc un moyen intéressant qui doit rester temporaire et ne devrait pas s’installer dans la durée pour pallier le manque de diligence de certains copropriétaires au règlement de leurs charges.
Il faut rappeler qu’il est communément admis qu’une copropriété avec plus de 10% du budget courant d’impayés, est considérée comme étant en situation financière difficile. (10% est un peu plus d’un mois de budget d’impayés)
Fonds de prévoyance
Appelé aussi fonds de travaux de l’article 18 de la loi 10 juillet 1965, voté tous les 3 ans au maximum, qui permet de provisionner des fonds afin de financer de futurs travaux non encore décidés. Il est désormais remplacé par le fonds travaux obligatoire « loi Alur » (voir ci-après)
Il est possible pour les copropriétaires de décider en assemblée générale la dispense de ce fonds, ce qui en fait un fonds à présenter en assemblée générale de manière obligatoire mais dont le vote reste facultatif.
C’est la raison principale pour laquelle le législateur, sous les conseils de la commission relative à la copropriété et de l’ARC notamment, a donné naissance au fonds de travaux obligatoire par la « Loi Alur »
Le fonds de prévoyance permet d’anticiper des dépenses de travaux conséquents, tels qu’une réfection de cage d’escalier, une toiture, une chaudière …
Ces travaux sont prévisibles et attendre le dernier moment pour commencer à provisionner les fonds peut mettre la copropriété en difficulté financière. Il sera difficile de provisionner un montant de travaux conséquent en une année par exemple, montant qui s’ajouterait à celui des charges courantes.
Fonds spécial
Ce fonds permet de financer des travaux spécifiques prévus à un plan pluriannuel. En effet vous pouvez faire réaliser un diagnostic technique global (DTG) pour connaitre l’état des différents ouvrages de la copropriété duquel on pourra déduire un plan pluriannuel de travaux (PPT).
Les différents travaux seront alors chiffrés avec devis à l’appui et vous pourrez alors faire voter en assemblée générale, le principe des travaux ainsi que l’enveloppe budgétaire.
Fonds de travaux « Loi Alur »
La loi Alur a en effet introduit le fonds de travaux obligatoire, qui consiste à rendre obligatoire ce qu’était le fond de prévoyance. C’est une avance annuelle obligatoire ne pouvant être inférieure à 5% des charges générales.
Il existe quelques rares cas d’exemption tels que :
– copropriété de moins de 10 lots avec un vote de dispense à l’unanimité des copropriétaires,
– copropriété de moins de 5 ans,
– copropriété justifiant d’un DTG sans travaux à prévoir
– fonds ayant atteint les 100% du budget courant.
