? Constat
La loi ALUR (2014) et l’ordonnance ELAN (2019) encouragent, sans véritablement obliger, les copropriétés à mettre en concurrence leur syndic lors de chaque désignation.
? Causes
Le marché des syndics de copropriété, dominé par quelques grands groupes nationaux, tend vers une situation de monopole et de rente, notamment par l’acquisition de syndics locaux traditionnels.
? Conséquences
Cette situation conduit ce marché à plusieurs problématiques :
1️⃣ Prix élevés ou dumping
2️⃣ Manque de transparence
3️⃣ Pratiques abusives
4️⃣ Qualité de service inégale, au détriment des petites copropriétés moins rentables
5️⃣ Manque d’innovation
? Actions
Le Premier ministre Gabriel Attal, le 30 janvier dernier, déclarait : « Il y a des secteurs, comme les syndics de copropriété […], pour lesquels nous pouvons simplifier un certain nombre de règles et les conditions d’accès à certaines professions. » Il proposait un projet de simplification dans une loi baptisée « Macron 2 », initialement prévue avant l’été 2024, mais qui a été reportée sine die après l’automne 2024.
? Réactions
Comme prévu, cette annonce a suscité de vives réactions de la part des professionnels de la copropriété et des chambres professionnelles. Ces derniers ont souligné que la réglementation vise avant tout à protéger les intérêts des copropriétaires, et non ceux des professionnels.
Or on ne peut pas continuer à ignorer qu’il est difficile de changer de syndic dans des copropriétés où certains copropriétaires majoritaires empêchent le remplacement du syndic, le tout de façon collusoire avec le syndic, car ce dernier sait que sa réélection dépend de ces copropriétaires majoritaires : c’est ce qu’on pourrait appeler le verrouillage du marché.
? Solution
En réalité ce n’est pas la profession qu’il faut déverrouiller, mais le marché.
Pour déverrouiller le marché des syndics de copropriété, il suffirait de faciliter la mise en concurrence.
Actuellement, l’élection du syndic requiert la majorité de l’article 25 (loi de 1965), soit la moitié de la totalité des tantièmes de la copropriété plus un tantième (majorité absolue).
⚠️ Cette condition est souvent un obstacle majeur qui tend à favoriser les copropriétaires disposant de nombreux lots ou des lots plus importants.
Imaginons une élection politique où chaque électeur disposerait d’un nombre inégal de voix (n tantièmes) en fonction de son patrimoine : la mise en concurrence des programmes politiques serait alors gravement compromise.
?Dans les copropriétés, la mise en concurrence devrait être réalisée, comme dans une élection politique, à la majorité des membres du syndicat en première lecture et à la majorité des membres présents et représentés en seconde lecture, de sorte que chaque copropriétaire dispose d’une et une seule voix, indépendamment de son nombre de tantièmes.
Pour se faire, il suffirait d’introduire un nouvel alinéa à l’artice 26 de la loi du 10 juillet 1965 applicable aux seuls cas de l’élection du syndic, voire des membres du conseil syndical.
Pour déverrouiller le marché de syndic de copropriété, cette mesure permettrait :
– aux professionnels d’accéder à un marché plus dynamique sans craindre les copropriétaires majoritaires pour leur renouvellement de mandat, gagnant ainsi en indépendance,
– aux copropriétaires de choisir le bon mandataire pour répondre, en toute impartialité, aux besoins specifiques de leur copropriété,
– lutter contre le verrouillage effectué par certains syndics en collusion avec les copropriétaires majoritaires pour assurer leur réélection.
Il ne reste plus qu’à espérer que les membres du gouvernement, Guillaume Kasbarian, Gabriel Attal, Emmanuel Macron, agiront dans cette voie ?
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